Investissement immobilier : qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Dans un contexte où l’accès au logement reste un défi majeur pour de nombreux ménages, l’État français a mis en place divers dispositifs pour encourager la construction et la mise en location de logements à loyers modérés. Parmi eux, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’adresse à une cible bien spécifique : les classes moyennes, jugées trop aisées pour accéder au logement social, mais ne parvenant pas à se loger dans le parc privé classique.
Pour les investisseurs, ce dispositif présente des caractéristiques précises, distinctes des dispositifs comme Pinel ou Denormandie. Voici ce qu’il faut savoir avant de s’y engager.
Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire ?
Le LLI est un dispositif d’investissement immobilier destiné exclusivement aux personnes morales (sociétés, institutionnels, sociétés civiles immobilières – sous conditions), visant à proposer des logements à loyers plafonnés, inférieurs d’environ 10 à 15 % aux loyers du marché, tout en étant accessibles à une population aux revenus intermédiaires.
L’objectif est double : favoriser l’accès au logement dans les zones tendues (zones A, A bis et B1 principalement) tout en stimulant la construction neuve ou la réhabilitation d’immeubles à usage locatif.
Les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI
Les conditions pour bénéficier du statut LLI dépendent avant tout de votre statut.
Contrairement au dispositif Pinel, les particuliers ne peuvent pas directement investir en LLI. Il doivent faire appel à une société dédiée, comme une Société Civile Immobilière (SCI) ou via l’acquisition de parts dans une société agréée (ex. : filiale de CDC Habitat, foncières spécialisées).
De plus, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pour une durée incompressible de 15 ans, sans possibilité de revente avant.
Pour ce qui est de l'implantation en zone tendue, les logements doivent être situés en zone A bis, A ou B1, zones où la tension locative est forte.
Quant aux conditions liées au logement, celui-ci doit être neuf ou réhabilité à neuf, répondant aux normes énergétiques en vigueur (RT 2012, RE 2020).
Il doit faire l’objet d’une location non meublée, à titre de résidence principale du locataire.
Le loyer appliqué doit respecter les plafonds de loyers définis par décret, variant selon la zone géographique.
Le locataire doit avoir des revenus compris entre les plafonds du logement social (PLS) et les niveaux du marché libre. Ces plafonds sont fixés chaque année par l’État et varient en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien. Aussi, le logement doit être la résidence principale du locataire.
Les avantages fiscaux du LLI
Contrairement à d’autres dispositifs comme la loi Pinel, le LLI ne donne pas lieu à une réduction d’impôt directe pour le particulier. Cependant, pour les personnes morales, plusieurs avantages fiscaux s’appliquent :
- l'exonération de TVA sous certaines conditions, notamment si le logement est affecté à la location pour une durée minimale.
- un abattement de 100 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans dans certaines communes ayant signé une convention avec l'État.
- l'amortissement du bien possible sur une période fiscale, réduisant ainsi le bénéfice imposable de la société détentrice.
Quels sont les biens concernés ?
Les logements éligibles au LLI sont les suivants :
- les logements collectifs (essentiellement en immeubles) situés dans des programmes neufs ou en cours de réhabilitation.
- les logements situés dans des zones urbaines tendues où la demande locative dépasse largement l’offre.
- les logements éligibles au bail de logement intermédiaire, qui implique loyers plafonnés et critères de revenus du locataire.*
Les avantages du dispositif LLI
- la sécurité locative : grâce à une gestion souvent confiée à des opérateurs institutionnels, les risques de vacance ou d’impayés sont réduits.
- le placement long terme : idéal pour les investisseurs recherchant une rentabilité stable sur une période de 15 ans.
- la stimulation de l’offre : contribution à l’effort collectif de production de logements abordables dans les zones sous tension.
- les avantages fiscaux indirects via la structure porteuse du projet.
Les inconvénients à prendre en compte
- le blocage sur 15 ans minimum : aucune possibilité de revente ou d’usage personnel du bien pendant toute la durée de l’engagement.
- le rendement parfois inférieur à l'immobilier de rendement classique, compte tenu des loyers plafonnés.
- la gestion technique et administrative plus lourde est souvent confiée à des opérateurs agréés, ce qui réduit le contrôle direct de l’investisseur.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un levier d’investissement responsable et structuré, adapté aux personnes morales souhaitant conjuguer engagement social et stratégie patrimoniale à long terme. Bien qu’il ne s’adresse pas aux particuliers en direct, il peut être une option intéressante à travers une société ou en investissant via des foncières spécialisées.
